CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

¿Qué aspectos no deben pasar desapercibidos a la hora de pactar un contrato de arrendamiento para vivienda?

Los alquileres en Costa Rica se rigen por la ley Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos (LAUS), pero no importa desde cuál país usted nos lea o vea porque aquí le daremos varios consejos acerca de los factores que, es necesario, tome en cuenta si usted es el arrendante (dueño del inmueble) o el arrendatario (es decir, la persona que es inquilina) con el fin de que esa relación contractual se lo más idónea posible y, así, las partes se eviten cualquier conflicto o proceso judicial.

En tiempos en donde muchas personas se encuentran sin empleo, otras vivieron una reducción salarial o bien sus ingresos disminuyeron por la crisis económica que ha generado la pandemia, producto del COVID- 19, muchas de las consultas que nos han realizado es que si el dueño de un bien inmueble está en la obligación de efectuar una rebaja en la mensualidad  mientras su situación económica mejora. La respuesta es no, pues serán las partes las que, de manera voluntaria y consensuada, deciden los acuerdos o modificaciones en la relación contractual.

Por ello es que empecemos, entonces, recomendando la necesidad de que exista un contrato:

Señalamos el contrato, como primer punto, porque en ese documento es en el que las partes, de una relación de arrendamiento, marcarán todas las pautas a seguir con el fin de asumir deberes y derechos en beneficio de ambos. Lo que quiere decir que “la cancha estará marcada” desde el inicio del convenio.

¿Qué pasa si no existe contrato escrito y lo que hay es un convenio verbal?

¿Debería firmar un contrato de alquiler o es lo mismo si lo hago de manera verbal?

Como ya se mencionó, lo ideal es que se cuente con un contrato firmado porque ahí se podrá estipular:

• el precio
• la fecha de pago
• el plazo
• Descripción detallada del inmueble y de su estado.
• Descripción y estado de muebles o de electrodomésticos, si se arrienda con menaje de casa.
• Destino específico que se le dará al inmueble arrendado, es decir, si es para habitación o actividad comercial, etc.
• Quién es el que pagará los servicios básicos.
• Si el inmueble está en condominio, quién se hará cargo de pagar las cuotas de mantenimiento.
• Todo lo que acuerden las partes a conveniencia mientras no contraríen lo dispuesto por ley.

Si el convenio es verbal la relación arrendaticia, en caso de ser necesario, se podrá probar con las facturas electrónicas que, obligatoriamente, el arrendador debe emitir, cada mes, a su inquilino. (Art 16 y 58 LAUS).

¿Qué tipo de alquileres no regula la Ley de Arrendamientos en Costa Rica?

La ley ofrece una lista concreta en la que excluye 8 tipos de alojamientos o de ocupaciones entre ellos:

• Hoteles y las pensiones.
• Viviendas y locales con fines turísticos, así reconocidos por el ICT (Instituto Costarricense de Turismo), que alquilan por temporadas.
• Los espacios y puestos temporales en mercados y ferias en ocasión de festividades.
• Los parqueos, excepto si están vinculados al arrendamiento de un local.
• El alquiles de espacios publicitarios.
• El alquiler de una finca que tenga una vivienda, pero para fines agrícolas o forestales.

  ¿Se pueden hacer contratos de alquiler de vivienda por un plazo de un año?

 En Costa Rica se acostumbran a hacer contratos de alquiler por un año. Sin embargo, la ley es clara en mencionar que el plazo del arrendamiento no podrá ser inferior a tres años. De manera que si en un contrato de alquiler el plazo que se pactó es inferior a tres años o no se acordó ningún plazo, entonces,  la ley  hará prevalecer los tres años. Ahora, si el plazo de alquiler es mayor a 3 años será un tiempo permitido por ley. (Art 70)

 ¿Tiene derecho el inquilino a dar por terminado el contrato en cualquier momento?

El inquilino  puede dar por terminado el contrato de arrendamiento, cuando así lo desee, siempre que lo comunique al dueño del inmueble con 3  meses de antelación.  En cuanto al arrendante o dueño de la vivienda, también, podrá dar por terminado el contrato, siempre y cuando comunique de que no extenderá el plazo 3 meses antes de que venza la fecha de culminanción de alquiler. (Art 71 LAUS)

¿Se puede tomar el depósito para el pago de mensualidades?

La ley no regula el tema del depósito, pero sí habla de garantías que pueden acompañar el contrato de arrendamiento. Esas garantías, cualquiera que sea su naturaleza solo responderán por el pago de alquileres, pago de servicios básicos que no canceló el inquilino, daños al inmueble o bien por el pago de cualquier obligación derivada del contrato. Sin embargo, no es ilegal usar el depósito como pago de mensualidades si las partes así lo acordaron.

(Art 59 LAUS).

¿Cuánto tiempo tienen las partes de una relación contractual de arrendamiento para ejercer cualquier acción judicial?

Tanto el inquilino como el arrendador tienen un año, desde el momento en que ocurrieron los hechos, o desde el momento de su conocimiento para interponer cualquier proceso judicial. (Art 120 LAUS)

En caso de dudas adicionales sobre este tema, puede contactar a nuestra especialista en Derecho Civil y Arrendaticio.

En su tarjeta virtual encontrará los medios de contacto: https://jessica.lopez.digicardcr.com/

***